【案情简介】

青岛市城阳区河套街道某社区居委会与赵某某于2001年签订《土地租赁协议书》，约定将3350平方米集体建设用地出租建设加油站，租赁期限自2001年至2051年共50年。2021年居委会起诉主张租赁合同超过20年部分无效。赵某某抗辩称涉案土地属林地承包或集体经营性建设用地，应适用三十年至七十年承包期或参照国有建设用地五十年出让年限。法院再审认定涉案土地租赁期限违反法律强制性规定，超过20年部分无效。

案件索引：

“最高人民法院案例库入库案例编号：2023-11-2-483-003”

一审：山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初17058号民事判决

二审：山东省青岛市中级人民法院（2021）鲁02民终11288号民事判决

再审：山东省高级人民法院（2023）鲁民再104号民事判决

【裁判要旨】

集体经营性建设用地租赁期限不得超过二十年，法律、行政法规未另有规定前，不得以“参照国有建设用地出让年限”为由突破该上限。土地管理法虽规定集体建设用地使用权出让可参照国有建设用地，但明确授权国务院制定具体办法，相关制度尚未建立时，应严格适用合同法关于租赁期限的强制性规则。

【争议焦点】

• 1. 集体建设用地租赁期限是否适用《民法典》（原《合同法》）第七百零五条“二十年上限”规定？
• 2. 2020年《土地管理法》第六十三条第四款“参照国有建设用地”条款能否成为延长租赁期限的依据？
• 3. 涉案土地性质（林地/经营性建设用地）对合同效力的影响认定。

【裁判意见】

再审法院认为：

1. 《民法典》第七百零五条（原《合同法》第二百一十四条）系对租赁合同的普遍性规定，未排除集体土地租赁。涉案合同签订于2001年，彼时《土地管理法》未规定集体经营性建设用地入市规则，合同性质应根据实际用途认定。涉案土地虽用于加油站建设，但未完成集体经营性建设用地入市程序，仍属普通租赁关系。

2. 2020年《土地管理法》第六十三条第四款虽授权集体建设用地租赁“参照同类用途国有建设用地”，但明确要求“具体办法由国务院制定”，而截至裁判时国务院尚未出台细则。在配套制度缺位情况下，直接参照国有建设用地出让年限缺乏操作标准，且国有土地租赁亦受《规范国有土地租赁若干意见》约束，最长不得超过20年。

3. 即便涉案土地属集体经营性建设用地，其租赁期限亦应参照国有土地租赁规则而非出让规则。山东省及自然资源部相关规定均将租赁期限上限设定为20年，涉案50年约定违反效力性强制性规定，应属无效。

【简要分析】

本案确立集体土地租赁合同效力认定的三层规则：

首先，租赁期限强制性规定具有普适性。《民法典》第七百零五条通过“不得超过二十年”的表述构成闭合式规范，未设置例外条款，集体土地租赁亦应遵守。若允许集体土地租赁突破此限制，将导致该条款形同虚设。

其次，“参照国有建设用地”存在适用边界。2020年《土地管理法》修订仅完成原则性授权，未构建具体规则体系。司法实践中应区分“参照适用”与“直接套用”，国有建设用地使用权出让年限规则针对的是物权取得，而租赁属债权行为，二者法律性质迥异。

再次，土地实际用途不当然改变合同性质。涉案土地虽用于经营性建设，但未经集体土地入市审批程序，不能据此反推合同性质。土地用途与合同效力应分别评价，避免以“实质重于形式”为由架空法律行为形式要件。

本案同时反映司法权与行政权的衔接边界。对于尚无行政配套规则的法律授权条款，司法机关应持审慎态度，避免超前适用导致裁判标准不统一。