大棚房遭强制拆除，从零赔偿到同等面积商品房赔付

【案件回放】

内蒙古赤峰市某种植专业合作社开发了一个采摘园项目，统一规划建设了露天种植大棚、外墙保温层设施大棚及2层配套看护房小楼（含水、暖、电、外墙保温、外墙涂料、门前院墙等）。这个项目在启动时取得了所在地乡政府、区发改局、规划局、国土局等相关部门批准意见，亦启动了农用地转建设用地审批手续，但因故未完成审批。

设计感良好的小楼，加上温室大棚可以满足周末带着一家老小亲近大自然和绿色有机蔬菜自给自足的需求，这个项目受到了当地城市居民的青睐。虽然每处大棚房售价约60万元，但也在短短数月中一售而空，该种植农业合作社陆续与一百多名业主签订了《转让协议》，将采摘园内的大棚连带看护房小楼等出售给业主们。当地乡政府则给每个购买了大棚房的业主核发了《设施农业产权登记证明》。当地电视台还曾报道时任市委书记到采摘园实地调研、将这种创新模式作为示范鼓励推广的新闻。

然而，全国大棚房整治清理活动中，前述大棚房也未能幸免。2018年10月，区农牧业局、区国土分局联合作出了《责令限期拆除违法建筑物通知书》，认为采摘园内的房屋属于与农业生产无关的违法违规建设，限期业主们自行拆除。

后因业主们拒绝自行拆除违法建筑，2019年4月，区政府、区农牧业局、区国土分局实施了强制拆除行为。强拆后，业主们曾走访了相关部门，被告知违法建筑不能给予任何赔偿。

2019年10月，9名业主委托黄艳律师团队进行权益救济。黄艳律师和国艺凡律师接手案件之后，针对案涉《责令限期拆除违法建筑物通知书》、强制拆除行为分别提起了行政诉讼，并指导委托人与当地法院、司法机关进行了数轮协调。2020年12月，经区政府协调，9名业主等大棚房购买人与种植专业合作社达成一致，在政府依法就近征收一宗集体土地并转为转为国有建设用地后，由合作社负责完成土地出让、商品房开发建设、新建合规农业设施管理用房、大棚改建修复、园区基础设施修缮等工作，以解决购房户妥善安置及园区产业健康发展问题。最终，委托人的权益得到维护，不仅能够取得同等面积商品房赔付，且商品房手续齐全、能够依法实现产权转移登记，更重拾当初购买大棚房时适当回归田园生活、实现绿色健康生活的初心。

【案件点评】

近几年来的大规模拆违治理，从规划管理、城市文明治理的角度而言，确实存在一定正面价值。但是，不少一刀切、无条件拆除的做法，对于一些存在特定历史缘由的手续不全房屋可能也会产生“误伤”，并因此让相关权益人蒙受不小的财产损失。从国家宏观层面的拆违政策而言，实际是强调区分对待存量违法建设尤其是存在历史原因的手续不全房屋，严禁形成新生违法建设。但是在一些基层执法的过程中，难以避免出现一些拆违正当性可以压倒一切的现象。如果存在特定原因的信赖利益，权益人仍然可以在法律制度框架范围内采取事后救济手段，维护自己的合法权益。